A Vagyonátruházási Illeték Szabályainak Jelentős Módosulásai

1) A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke 4%

Az általános visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke 10%-ról 4%-ra csökken 1 milliárd forint forgalmi értékig, e felett az összeg felett pedig az illeték mértéke 2%, de ingatlanonként maximum 200 millió forint lesz. A 200 millió forint maximális illeték így csak a 9 milliárd forint feletti forgalmi értéknél jön szóba.

2) A lakástulajdon visszterhes megszerzésének illetéke 2% és 4 %

Szintén jelentőset csökkent a lakás megszerzése után fizetendő illetékek mértéke: 4 millió forintig megmarad a 2%, de az e feletti rész után 4%-ra csökkent az illeték mértéke (a korábbi 6% helyett).

Az 1) és 2) pont szerinti kedvezményes illetékmértékek 2010. január 1-jét követően bejelentett vagyonszerzésekre vonatkoznak (bejelentésnek a földhivatalhoz történő benyújtást kell tekinteni). Fontos: az ajándékozás, öröklés illetékének mértéke nem változik, bár - ahogy az már ismert - az öröklés esetében 20 millió forintig illetékmentes a vagyonszerzés az Illetéktörvény 12. § a) bek. I. csoportjába tartozó örökösök részére.

3) Ingatlannal rendelkező társaság megszerzésének illetéke

Az ingatlanfejlesztők számára az Illetéktörvény egyik legfontosabb új rendelkezése, hogy a törvényhozó a Magyarországon fekvő ingatlan tulajdonjogának üzletrész-adásvétel útján való megszerzését is illetékkötelessé teszi:

Vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettség alá esik majd ugyanis a vagyoni betét (részvény, üzletrész, szövetkezeti részjegy, befektetői részjegy, átalakított befektetői részjegy) megszerzése, ha a megszerző, közeli hozzátartozója, többségi tulajdonában álló gazdálkodó szervezet vagy ezek kapcsolt vállalkozása (a meghatározás tekintetében lsd. a Társasági adóról és az osztalékadó szóló 1996. évi LXXXI. tv.) önállóan vagy együttesen legalább 75%-os részesedést szerez belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban. Az új rendelkezés a magánszemély vevőket és a gazdálkodó szervezetek általi részesedésszerzéseket is érinti, kivéve a társasági adótörvény szerinti kedvezményezett részesedéscsere útján történő vagyonszerzést. Az illeték alapját a vagyoni betét(ek) névértékének arányában, az ingatlan(ok) forgalmi értéke alapján kell meghatározni. Az illeték alapja a társaság tulajdonában álló ingatlanok forgalmi értékének olyan aránya, mint az illetékfizetésre kötelezett személy tulajdonában álló vagyoni betétek aránya a társaság összes vagyoni betétje névértékéhez képest, mindez a 75% elérésének időpontjában. Fontos viszont, hogy ennek során figyelmen kívül lehet hagyni az öt évnél régebben vagy 2010. január 1-jét megelőzően megszerzett, valamint öröklés és ajándékozás útján megszerzett vagyoni betéteket (tehát e nélkül kell elérni a 75%-ot, hogy egyáltalán illetékköteles legyen az ügylet). Az illeték mértéke egyébként megegyezik az ingatlanszerzés fentiek szerinti általános mértékével.

Amennyiben a 75%-ot a fentiek szerinti kapcsolt vállalkozásokkal (hozzátartozókkal, stb.) együtt éri el a vagyonszerző, akkor mindegyik társaság (vagy magánszemély) külön-külön köteles a saját vagyoni részesedése után megfizetni az illetéket.

Fontos, hogy az illetékfizetési kötelezettségre okot adó feltétel bekövetkeztét (75% elérését) az ilyen vagyont megszerző adózónak kell bejelentenie (Itv. 91. § (4) bek.). Kapcsolt vállalkozások (hozzátartozók, stb.) érintettsége esetén azt a tulajdonost éri az a "szerencse", hogy kötelezik a bejelentésre, valamint arra, hogy a saját maga és a többi vagyoni betéttel rendelkező kapcsolt vállalkozások azonosító adatait (név, adóazonosító jel, vagy adószám) bejelentse az adóhatóságnak, akinek vagyonszerzésével a 75 %-ot elérik.

A gyakorlatban többször felmerült, hogy mi a helyzet azokkal az üzletrész-adásvételi szerződésekkel (ingatlannal rendelkező társaság üzletrészei esetében persze), amelyeket 2009-ben írtak alá, de már csak 2010-ben kerülnek benyújtásra/bejegyzésre a cégbíróságra/on, nem esnek-e ezek is az új szabályok alá? A válasz szerintünk egyértelműen "nem", hiszen a cégbírósági bejegyzés "ex tunc" hatályú, vagyis az ügyletkötés időpontjára visszamenőlegesen lesz hatályos. Ettől függetlenül nem kizárható, hogy az APEH megpróbálkozik ettől eltérő jogértelmezéssel, mivel a törvény hatálybalépésről szóló rendelkezése azt tartalmazza, hogy "az új szabályokat a 2010. január 1-ét követően illetékkiszabásra bejelentett vagy más módon az állami adóhatóság tudomására jutott vagyonszerzési ügyekben ill. indult eljárásokban kell alkalmazni" (2009. LXXVII tv. 213. § (1) bek.).

4) Átalakulással szerzett vagyon illetéke

Kikerül az illetékmentességek közül, és így vagyonszerzési illeték alá esik majd az átalakulással történő vagyonszerzés is általában, mindössze a Társasági adóról és az osztalékadó szóló 1996. évi LXXXI. tv. szerinti kedvezményes átalakulás vagy részesedéscsere keretében történő vagyonszerzés esetében marad meg az illetékmentesség.

Ajándékozás esetén illetékmentessé válik viszont az ingó vagyontárgyaknak a Számviteli Tv. szerinti térítésmentes eszközátruházás keretében történő gazdálkodó szervezet általi megszerzése, illetve a követelés gazdálkodó szervezetek közti ajándékozás útján történő megszerzése (ideértve a követelés-elengedést és a tartozásátvállalást is), valamint a hitelintézet által méltányosságból elengedett követelés.

5) Ingatlanok visszlízingjének illetékmentessége

Mentes lesz a visszterhes vagyonátruházási illeték alól az ingatlanok visszlízing keretében történő megszerzése egy átmeneti időszakra, a 2009. július 9-től 2012. december 31-ig illetékkiszabásra bejelentett ügyekben, ennek okát a gazdasági válságban jelöli meg a törvényhozó.

6) Változások a "2%-os" kedvezménnyel kapcsolatban

2010. január 1-jétől a 2%-os ingatlanforgalmazási célú illetékkedvezményre nem a cégjegyzék vagy vállalkozói igazolvány szerinti főtevékenység lesz a feljogosító tényező, hanem az alábbiak valamelyike:

("A vagyonszerző.")
a) olyan, ingatlanok tulajdonjogának értékesítését (a továbbiakban: ingatlanforgalmazást) végző vállalkozó, amelynek előző adóévi nettó árbevétele legalább 50%-ban e tevékenységből származott, vagy
b) olyan, pénzügyi lízinget folytató vállalkozó, amelynek előző adóévi nettó árbevétele legalább 50%-ban pénzügyi lízingtevékenységből származott.

Tehát az előző év árbevételét kell vizsgálni a jogosultság eldöntésénél, de ha az adott illetékkiszabásra való bejelentésre az adóév hatodik hónapjának 1. napját megelőzően kerül sor, akkor a vagyonszerzőnek arról kell nyilatkoznia, hogy nettó árbevétele a fent előírtak szerint fog megoszlani. Amennyiben ez nem teljesül, az adózó az adott adóév hatodik hónapja 15. napjáig "önként" bejelentheti ezt a körülményt az adóhatóság felé, és ekkor csak a különbözet 50%-át kell megfizetnie pótlólag. Ha a nettó árbevétel fentiek szerinti megoszlása nem teljesül és erre az adóhatóság jön rá ellenőrzéssel, akkor a már ismert módon a különbözet (a megfizetett és az egyébként fizetendő illeték különbözete) kétszeresét kell megfizetnie a vagyonszerzőnek. A törvényszövegből nem egyértelmű, hogy az önkéntes bejelentés mentesít-e a továbbértékesítés kötelezettsége alól. A rendelkezésre vélhetően az ad okot, hogy június 1-je előtt még általában nem tudni biztosan az előző éves nettó árbevétel összegét. Egyébként ugyanez a szabály vonatkozik a tevékenységet az adóévben kezdő vállalkozókra is. Az árbevételekre vonatkozó vállalások teljesítését nem kell bejelenteni, azt az APEH ellenőrzi.

A többi szabály lényegében változatlan, a 2 év a bejelentéskor kezdődik és az ingatlant ennek végén el kell adni, vagy tulajdonjog átszállást eredményező pénzügyi lízingbe kell adni, de talán nem árt felidézni a nemrégiben történt (2009 eleje óta hatályos) változásokat is:

- Nem a vagyonszerzőnek kell bejelentenie a két év végén a továbbértékesítést, azt az APEH hivatalból ellenőrzi a földhivatalon keresztül (ezzel korábban sok gond volt!).
- Az illetékkedvezmény igénybevételéről az illetéket kiszabó határozat jogerőre emelkedéséig lehet nyilatkozni (korábban kiszabásra való bejelentésig lehetett).
- Ha a vagyonszerző vállalkozás személyében a kétéves határidőn belül jogutódlás következik be, az ingatlan tulajdonjogát megszerző jogutód kizárólag abban az esetben mentesül a jogelőd által megfizetett és az egyébként fizetendő illeték különbözetének megfizetése alól, ha az ingatlant a jogelődjének biztosított két éves határidőn belül eladja, illetve a futamidő végén tulajdonjog átszállást eredményező pénzügyi lízingbe adja. Ennek elmaradása esetén az adóshatóság előírja a különbözet kétszeresének megfizetését.
- A kétéves határidő az illetékkiszabásra történő bejelentéstől számítódik, tehát a földhivatali benyújtástól minden esetben (mindegy, hogy az első körben pl. csak tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzését kéri a vagyonszerző). Ez probléma lehet, hiszen a tulajdonjog bejegyzésének elhúzódása esetén a két év adott esetben úgy is lejárhat, hogy még nem is tulajdonos a vagyonszerző (tehát nem is biztos, hogy tovább tudja adni).
- A tovább eladást legalább elintézetlen széljeggyel kell igazolni és ingatlanforgalmazók esetében fontos, hogy ez tényleges tulajdonjog átszállást kell, hogy eredményezzen, nem elég a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzése (pénzügyi lízing esetében viszont elég a tulajdon jog fenntartásának tényével történő eladás!).

7) Ingatlan továbbértékesítésének határidejének kivételes meghosszabbítása a 2%-os illetékmérték alkalmazásakor

A gazdasági válság miatt a törvénybe bekerült átmeneti rendelkezés haladékot biztosít azoknak, akik késedelembe estek (vagy ettől tartanak) a 2 éves határidő tekintetében. Ha az ingatlanszerzést 2006. október 1. és 2009. május 31. között jelentették be illetékkiszabásra a 2 éves feltétel teljesítésének vállalásával, akkor kérelmezni lehet a határidő meghosszabbítását 4 évre. A kérelem a már lejárt határidő esetén is benyújtható 2010. január 31-ig, és az esetlegesen megfizetett illetékkülönbözet visszatéríthető. Fontos, hogy a haladék csak a határidőben benyújtott kérelemre jár!

8) A "4 éves szabály" határidejének ideiglenes kitolása:

A lakóház építésére alkalmas telektulajdon megszerzésével, öröklésével és ajándékozásával kapcsolatos illetékmentességi szabály alkalmazásához a lakóház felépítésére nyitva álló határidő 4 évről 6 évre nőtt a 2004. október 1. és 2012. szeptember 30. között illetékkiszabásra bejelentett ügyekben, ha ezt a vagyonszerző kérelmezi. A kérelem a már lejárt határidő esetén is benyújtható, 2010. január 31-ig, és az esetlegesen megfizetett illetékkülönbözet visszatéríthető.

Fontos kiemelni, hogy a határidő hosszabbítás nem automatikus, azt az adóhatóságtól egyénileg kell kérni. A kérelmet 2008. október 1. - 2010. január 15. között lejáró határidő esetén 2010. január 31-ig kell benyújtani. Ezt követően a kérelem előterjesztésének határideje a lakóház felépítésére nyitva álló határidő lejáratának napja.

I. A Cégtörvény változásai

Az üzletrészt terhelő zálogjog cégjegyzékbe történő bejegyzése

A korlátolt felelősségű társaságok vonatkozásában a cégnyilvántartás a jövőben tartalmazza, hogy a társaság üzletrészét terheli-e zálogjog. A zálogjog bejegyzését mind a zálogjogosult, mind a társaság tagja (a zálogkötelezett) kezdeményezheti.
A zálogjog bejegyzése esetén csatolni kell a zálogszerződés egy eredeti példányát, vagy annak kivonatát, és - amennyiben a bejegyzést a zálogjogosult kéri -, az üzletrész tulajdonos tag bejegyzési engedélyét. A zálogjog törlése iránti kérelemhez mellékelni kell a zálogjogosult törlési engedélyét.
A módosítások a Polgári Törvénykönyv zálogjog létrejöttére vonatkozó rendelkezéseit (Ptk. 268.§(1)) is érintetik, és rögzítik, hogy ha a jog vagy követelés fennállását közhiteles nyilvántartás tanúsítja, a zálogjog az e nyilvántartásba való bejegyzéssel jön létre. Ennek megfelelően az üzletrészt terhelő zálogjog a zálogjognak a cégnyilvántartásba való bejegyzésével keletkezik.

Javasoljuk azoknak az Ügyfeleinknek, akik javára a korábbiakban biztosítékként üzletrészekre vonatkozó zálogjogot alapítottak, hogy a jogbiztonságuk növelése érdekében kezdeményezzék az üzletrészt terhelő zálogjog cégjegyzékbe történő bejegyzését. Az ezzel kapcsolatos jogi feladatok ellátásában természetesen szívesen állunk rendelkezésükre.

A társaság nevére, székhelyére vonatkozó rendelkezések

A törvényből törlésre került az a követelmény, amely szerint a cégnévnek tükröznie kell, hogy a társaság tevékenysége alapvetően mire irányul. Ennek megfelelően tehát a cégnévként bármilyen szó vagy szóösszetétel megadható, azzal a korlátozással, hogy a vezérszón kívüli résznek összhangban kell lennie a magyar helyesírás szabályaival.

Az új rendelkezések egyértelműen kifejezésre juttatják, hogy a társaság székhelyeként bejegyzett cím minősül a társaság levelezési címének, itt kell történnie a különböző iratok átvételének, érkeztetésének, őrzésének stb. Lehetőség van azonban arra, hogy a társaság társasági szerződésében székhelyként és a központi ügyintézés (döntéshozatal) helyeként különböző helyet jelöljön meg és ennek megfelelően a székhely és a központi ügyintézés helye különböző címen legyen bejelentve.

Törlésre került az a - gyakorlatban sok nehézséget okozó - szabály, hogy a társaság köteles igazolni a székhelyként, telephelyként, fióktelepként szolgáló ingatlan használatára való jogosultságát.

A törvény újonnan beiktatott rendelkezése külön kiemeli, hogy a Magyarországon bejegyzett cég az Európai Unió más tagállamában is jogosult tevékenysége elsődleges folytatására.

Egyéb, a cégeljáráshoz kapcsolódó szabályok

Nem kötelező ezután a cégbírósághoz a társaság képviselőjének aláírási címpéldányát benyújtani. A cégeljáráshoz az aláírási mintát a jövőben ügyvéd előtt is lehet készíteni, de csak akkor, ha a társaság létesítő okiratát, vagy annak módosítását az ügyvéd maga készítette, illetve jegyezte ellen. Hangsúlyozzuk azonban, hogy az ügyvéd előtt az aláírási mintát kizárólag a cégeljárás során és érdekében lehet elkészíteni, tehát minden más esetben (pl.: bank, illetve más szervezetek előtti igazolás) továbbra is a közjegyző előtt elkészített, illetve az elektronikus aláírási címpéldány lesz az elfogadható.

Külföldi székhelyű cégek, illetve Magyarországon lakóhellyel nem rendelkező személyek esetében ezután nem lesz kötelező kézbesítési megbízott kinevezése. Amennyiben kézbesítési megbízott kinevezésére nem kerül sor, úgy a kézbesítendő iratokat a Cégközlönyben való közzétételtől számított 5 napot követően kell kézbesítettnek tekinteni.

A jövőben a cégnyilvántartás angol, német, francia és orosz nyelven is elérhető lesz. A társaság kérheti, hogy a rá vonatkozó adatokat a cégbíróság az Európai Unió valamely hivatalos nyelvén tartsa nyilván, ehhez azonban az szükséges, hogy a társaság cégiratainak az adott nyelven szereplő hivatalos fordítását nyújtsa be a cégbírósághoz.

A gazdasági társaságok jogosultak ezután a Cégközlönyben történő közzétételi kötelezettségüknek saját weboldalukon eleget tenni. Ennek többek között az a feltétele, hogy a társaság a weboldalt folyamatosan működtesse, valamint annak címét a cégnyilvántartásba bejelentse. Ezzel nagyban felgyorsítható a különböző társasági átalakulások folyamata, ugyanakkor az üzleti partnerekkel szemben is nagyobb odafigyelést igényel. 2008. július 1. napját követően valamennyi cégiratot és a kérelmet elektronikusan kell a cégbírósághoz benyújtani, és a cégbíróság az iratokat is kizárólag ilyen formában fogja nyilvántartani.

II. A társasági törvény változásai

Általános, minden társasági formára irányadó rendelkezések

A vezető tisztségviselő a feladatát újra elláthatja munkaviszony keretében is.

A tagok jogosultak ezután valamennyi döntést, ideértve a számviteli törvény szerinti beszámoló elfogadását is, ülés tartása nélkül elfogadni.

Az új társasági törvény miatt az alapító okiratokat/társasági szerződéseket nem 2007. szeptember 1-ig, hanem 2008. július 1-ig kell átalakítani.

Korlátolt felelősségű társaság

A korlátolt felelősségű társaságot ezután legalább 500.000,- Ft törzstőkével lehet alapítani, azaz a korábbi minimális 3.000.000,- Ft-os törzstőke összege leszállításra került. Egyszemélyes társaság esetén az alapító okirat rendelkezhet úgy, hogy az alapító az alapításkor csak 100.000,- Ft összegű pénzbeli hozzájárulást teljesít a társaság javára. Ebben az esetben azonban változatlanul igaz az a szabály, hogy a fennmaradó részt a társaság bejegyzésétől számított egy éven belül be kell fizetni.

A törzstőke leszállításának esetét kivéve - amennyiben a társaság a tagsági jogviszonyra tekintettel a tagnak a társaság vagyonából kifizetést teljesít, az ügyvezető köteles minden esetben írásban nyilatkozni a taggyűlésnek, hogy a kifizetés a társaság fizetőképességét, illetve a hitelezők érdekeit nem veszélyezteti. A nyilatkozatot 30 napon belül be kell nyújtani a cégbíróságnak.
A fent leírt kötelezettség magasabb felelősséget ró a vezető tisztségviselőre, ugyanis ha elmulasztja a nyilatkozat megtételét, illetve valótlan tartalmú nyilatkozatot ad, az így okozott kárért az általános rendelkezések szerint felelősséggel tartozik.

Részvénytársaság

Zártkörű részvénytársaságot a jövőben már 5.000.000,- Ft összegű alaptőkével lehet alapítani, a nyilvánosan működő részvénytársaság alapításához azonban a jövőben is legalább húszmillió forint szükséges.

Egyszemélyes részvénytársaság esetén alapításkor kizárólag a nem vagyoni hozzájárulást kell 100%-ban a társaság rendelkezésére bocsátani. A pénzbeli hozzájárulásnak tehát az általános szabályok értelmében az alapításkor csak 25%-t kell befizetni.

III. Polgári Törvénykönyv

Az építési szerződésre vonatkozó új rendelkezés értelmében a vállalkozót a megrendelő tulajdonát képező, a szerződés szerinti munkák végzésére szolgáló ingatlanon - a vállalkozói díjkövetelés erejéig - jelzálogjog illeti meg. Az ezzel ellentétes rendelkezés semmis.. A jelzálogjog a szerződéskötés ténye és a vállalkozó kérelme alapján az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel jön létre. Ha a megrendelő a vállalkozó díját kiegyenlítette a vállalkozó köteles a jelzálogjog törléséhez hozzájárulni. A megrendelő tulajdonát képező ingatlannak kell tekinteni azt az ingatlant is, amelynek tulajdonosával való viszonyában a megrendelőnek (vagy fordítva a megrendelővel való viszonyában a tulajdonosnak) többségi befolyása van, illetve amelynek tulajdonosa és a megrendelő ugyanazon jogi személy többségi befolyása alatt van.

A fenti szabályozás számos problémát vet fel a gyakorlatban és nyitva hagy egy sor kérdést ennek az új, törvényes jelzálogjognak az ingatlan nyilvántartásba történő bejegyzésével kapcsolatban.

IV. Csődtörvény (1991. évi XLIX. törvény)

Csődeljárás

A törvény rögzíti, hogy csődeljárás során az adós legalább 60, de legfeljebb 120 napra kérhet fizetési haladékot a hitelezőktől.

Felszámolási eljárás

A fizetésképtelenség megállapítására vonatkozó rendelkezések az alábbiak szerint módosultak: Amennyiben a tartozás kiegyenlítésére a teljesítési határidőt követő 15 napon belül nem került sor, az adós a hitelező ezt követő írásbeli fizetési felszólításáig vitathatja a követelést. Amennyiben ezt elmulasztja a követelés a felszámolási eljárás szempontjából nem vitatottnak minősül.

A bíróság ezután akkor is megállapítja az adós fizetésképtelenségét, ha az adós vagy végelszámoló a felszámolás iránti kérelmében úgy nyilatkozik, hogy az adós fizetésképtelen, és tartozásait az esedékességkor nem tudta, vagy előreláthatólag nem tudja kielégíteni.

A bejelentett követelések tekintetében egy szűk kivételtől eltekintve megszűnt az adós társaság tagjának hátrányos megkülönböztetése, így a tag társasággal szemben való követelését az általános szabályok szerint kell besorolni.

Hangsúlyozzuk, hogy a fenti összefoglaló csupán tájékoztató jelleggel bír, és nem ismerteti a jogszabályok valamennyi változását a korábbi szabályozáshoz képest. Amennyiben a fentiekkel kapcsolatban bármilyen kérdésük vagy megjegyzésük lenne, örömmel állunk rendelkezésükre.