Gebührenregeln der Vermögensübertragung bedeutende Änderungen

1) Das allgemeine Ausmaß der Gebühr der entgeltlichen Vermögensübertragung beträgt 4%

Das Ausmaß der allgemeinen Gebühr der entgeltlichen Vermögensübertragung wird bis HUF 1 Mrd. Umsatzwert von 10% auf 4% gesenkt, bei höheren Beträgen beträgt das Ausmaß der Gebühr 2%, aber pro Liegenschaft höchstens HUF 200 Millionen. Die maximale Gebühr von HUF 200 Millionen kommt so nur dann in Frage, wenn der Umsatzwert über HUF 9 Mrd. liegt.

2) Die Gebühr des entgeltlichen Erwerbes von Wohnungseigentum beträgt 2% und 4%

Auch das Ausmaß der nach Erwerb einer Wohnung zu zahlenden Gebühr wurde bedeutend gesenkt: bis HUF 4 Millionen bleiben die 2%, aber das Ausmaß der nach dem darüber liegenden Teil des Betrages zu zahlenden Gebühr wurde auf 4% gesenkt (statt den früheren 6%).

Die ermäßigten Gebühren gemäß Punkt 1) und 2) beziehen sich auf den Vermögenserwerb, welcher nach dem 01. 01. 2010 angemeldet wurde (als Anmeldung ist das Einreichen zum Grundbuchamt zu betrachten). Wichtig: das Ausmaß der Gebühr der Schenkung und der Erbschaft bleibt unverändert, obwohl - wie es bereits bekannt ist - im Fall der Erbschaft der Vermögenserwerb für Erben, die gemäß § 12. Abs. a) des Gebührengesetzes zur I. Gruppe gehören, bis HUF 20 Millionen gebührenfrei ist.

3) Gebühr des Erwerbes einer Gesellschaft mit Liegenschaftseigentum

Für die Immobilienentwickler ist eine der wichtigsten neuen Bestimmungen des Gebührengesetzes, dass der Gesetzgeber auch den Erwerb des Eigentumsrechtes der in Ungarn liegenden Liegenschaften in Form von Geschäftsanteilübertragung gebührenpflichtig macht:

Unter die Pflicht der Zahlung von Vermögenserwerbsgebühren fällt nämlich nun auch der Erwerb von Vermögenseinlagen (Aktie, Geschäftsanteil, Anteilschein etc.), wenn der Erwerber, sein naher Verwandter, die in seinem Mehrheitseigentum stehende Wirtschaftsorganisation oder deren Konzerngesellschaft (bzgl. der Definition siehe das Gesetz Nr. LXXXI vom Jahre 1996 über die Gesellschaftssteuer und die Dividendensteuer) selbständig oder kollektiv mindestens einen Anteil von 75% in einer Gesellschaft mit inländischem Immobilienvermögen erwirbt. Die neue Bestimmung betrifft sowohl die als Privatperson auftretenden Käufer als auch den Anteilerwerb von Wirtschaftsorganisationen, mit Ausnahme des, gemäß Gesellschaftssteuergesetz durch begünstigten Anteiltausch erfolgten Vermögenserwerbs. Die Bemessungsgrundlage der Gebühr muss im Verhältnis des Nennwertes der Vermögenseinlage(n), aufgrund des Verkehrswertes der Liegenschaft(en) festgelegt werden. Als Bemessungsgrundlage der Gebühr gilt das gleiche Verhältnis des Verkehrswerts der, sich im Eigentum der Gesellschaft befindenden Liegenschaften, in welchem auch die im Eigentum der zur Gebührenzahlung verpflichteten Person stehenden Vermögenseinlagen zu dem Nennwert der gesamten Vermögenseinlage der Gesellschaft stehen, und das zum Zeitpunkt, wo die 75% erreicht werden. Wichtig ist aber, dass dabei die vor mehr als 5 Jahren oder vor dem 01.01.2010 erworbenen, sowie durch Erbschaft und Schenkung erworbenen Vermögenseinlagen außer Acht gelassen werden können (d.h. dass die 75% ohne "diese" erreicht werden müssen, damit das Geschäft überhaupt gebührenpflichtig wird). Das Ausmaß der Gebühr stimmt übrigens mit dem allgemeinen Ausmaß des Liegenschaftserwerbes gemäß Obigen (siehe Punkt 1.) überein.

Sofern der Vermögenserwerber die 75% gemeinsam mit seinen oben genannten Konzerngesellschaften (mit Verwandten, usw.) erreicht, ist jede erwerbende Gesellschaft (oder Privatperson) dazu verpflichtet die Gebühr jeweils nach ihrem eigenen Vermögensanteil zu bezahlen.

Wichtig ist, dass das Eintreffen der Bedingung, die zur Gebührenzahlungspflicht führt (das Erreichen der 75%), von dem Steuerzahler, der dieses Vermögen erwirbt angemeldet werden muss (§ 91. Abs. (4) des Gebührengesetzes). Sofern Konzerngesellschaften (Verwandte, usw.) betroffen sind, ist derjenige Eigentümer "der Glückliche", der zur Anmeldung verpflichtet wird, sowie seine eigenen und die Identifizierungsangaben (Name, Steueridentifikationszeichen oder Steuernummer) der anderen über Vermögenseinlagen verfügenden Konzerngesellschaften bei der Steuerbehörde anzumelden hat, mit dessen Vermögenserwerb die 75% erreicht werden.

In der Praxis tauchte öfters die Frage auf, was mit den Geschäftsanteilübertragungen geschieht (natürlich im Fall von Geschäftsanteilen jener Gesellschaften, die über Liegenschaften verfügen), die im Jahre 2009 unterzeichnet wurden, aber erst im Jahre 2010 beim Firmengericht eingereicht/ eingetragen werden, ob diese nicht auch unter die Wirkung der neuen Regelung fallen? Die Antwort ist unserer Meinung nach eindeutig "nein", da die firmengerichtliche Eintragung eine "ex tunc"-Wirkung hat, d.h. sie wird auf den Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses rückwirkend wirksam. Unabhängig davon ist es nicht ausgeschlossen, dass das Steuer- und Finanzprüfungsamt (APEH) sich mit einer anderen Rechtsauslegung versucht, da die Bestimmung des Gesetzes über das Inkrafttreten beinhaltet, dass "die neuen Regeln in den, nach dem 01.01.2010 zwecks Gebührenbemessung angemeldeten oder der Steuerbehörde auf anderer Weise zur Kenntnis gelangten Vermögenserwerbsangelegenheiten bzw. eingeleiteten Verfahren anzuwenden sind" (§ 213. Abs. (1) des Gesetzes Nr. LXXVII vom Jahre 2009).

4) Gebühr des durch Umwandlung erworbenen Vermögens

Der durch Umwandlung erfolgte Vermögenserwerb verliert seine Gebührenfreiheit und wird somit im Allgemeinen vermögenserwerbsgebührpflichtig, die Gebührenfreiheit bleibt nur in Fällen der begünstigten Umwandlung oder bei Vermögenserwerb durch Anteilstausch gemäß Gesetz Nr. LXXXI vom Jahre 1996 über die Gesellschaftssteuer und die Dividendensteuer.

Bei Schenkung aber wird der Erwerb von Mobiliarvermögen durch Wirtschaftsorganisation im Rahmen von unentgeltlicher Mittelübertragung gemäß Rechnungslegungsgesetz bzw. der Erwerb von Forderungen durch Schenkung zwischen Wirtschaftsorganisationen (darunter zu verstehen sind auch der Forderungserlass und die Schuldenübernahme), sowie die von einer Kreditanstalt aus Billigkeitsgründen erlassene Forderung gebührenfrei.

5) Gebührenfreiheit der Wiederanmietung von Liegenschaften

Befreit von der entgeltlichen Vermögensübertragungsgebühr wird der Erwerb von Liegenschaften im Rahmen von Wiederanmietung für einen vorübergehenden Zeitraum, in Fällen, die zwischen dem 09.07.2009 und dem 31.12.2012 zwecks Gebührenbemessung angemeldet werden, als dessen Grund wird vom Gesetzgeber die Wirtschaftskrise genannt.

6) Änderungen bezüglich der "2%-igen" Begünstigung

Ab dem 01.01.2010 gilt für die 2%-ige Gebührenbegünstigung zwecks Liegenschaftsvertrieb nicht mehr die im Firmenregister oder im Unternehmerausweis angegebene Haupttätigkeit als Berechtigungsfaktor, sondern eins von Folgenden:

("Der Vermögenserwerber.")
a) ist ein Unternehmer, der sich mit der Verwertung vom Eigentumsrecht von Liegenschaften (im Weiteren: Liegenschaftsvertrieb) beschäftigt, und dessen Nettopreiseinnahmen vom letzten Steuerjahr mindestens zu 50% aus dieser Tätigkeit stammen, oder
b) ist ein Unternehmer, der sich mit Finanzleasing beschäftigt und dessen Nettoeinnahmen vom letzten Steuerjahr mindestens zu 50% aus Finanzleasingtätigkeit stammten.

Also müssen bei der Entscheidung über die Berechtigung die Nettoeinnahmen vom letzen Jahr geprüft werden, aber wenn die Anmeldung zwecks Gebührenbemessung vor dem 1. Tag des sechsten Monates des Steuerjahres erfolgt, muss der Vermögenserwerber eine Erklärung darüber abgeben, dass sich seine Nettoeinnahmen den in den Obigen Vorgeschriebenen entsprechend zusammensetzen werden. Sofern dies nicht erfüllt wird, kann der Steuerzahler diesen Umstand bis zum 15. Tag des sechsten Monates des gegebenen Steuerjahres bei der Steuerbehörde "freiwillig" anmelden, in diesem Fall müssen nur 50% der Differenz nachträglich bezahlt werden. Wenn die Zusammensetzung der Nettoeinnahmen gemäß Obigen nicht erfüllt wird und dies die Steuerbehörde durch Prüfung feststellt, muss der Vermögenserwerber auf der bereits bekannten Art und Weise, das Doppelte der Differenz (die Differenz der bezahlten und der ansonsten zu zahlenden Gebühr) bezahlen. Aus dem Text des Gesetzes stellt es sich nicht eindeutig heraus, ob die freiwillige Anmeldung von der Weiterverwertungspflicht befreit. Die Bestimmung wurde wahrscheinlich aus dem Grund aufgenommen, weil man über den Betrag der Nettoeinnahmen vom letzten Jahr vor dem 01.06. im Allgemeinen noch nicht genau Bescheid weiß. Übrigens gilt dieselbe Regel auch für die, die Tätigkeit im Steuerjahr beginnenden Unternehmer. Die Erfüllung der übernommenen Verpflichtungen hinsichtlich Nettoeinnahmen muss nicht angemeldet werden, es wird vom Steuer- und Finanzprüfungsamt kontrolliert.

Die anderen Regeln sind im Wesentlichen unverändert geblieben, die 2 Jahre beginnen bei Anmeldung und die Liegenschaft muss am Ende der zwei Jahre verkauft werden, oder sie muss in ein, den Übergang des Eigentumsrechtes bewirkendes Finanzleasing gegeben werden, aber vielleicht schadet es nicht, auch die vor Kurzem eingeführten (seit Anfang 2009 wirksamen) Änderungen wachzurufen:

- Die Weiterverwertung muss am Ende der zwei Jahre nicht vom Vermögenserwerber angemeldet werden, das wird vom Steuer- und Finanzprüfungsamt (APEH) von Amtswegen über das Grundbuchamt kontrolliert (damit gab es früher viele Probleme!).
- Eine Erklärung über die Inanspruchnahme der Gebührenbegünstigung ist bis zum Eintritt der Rechtskraft des, die Gebühr bemessenden Beschlusses möglich (früher war es bis zur Anmeldung zwecks Bemessung möglich)
- Wenn in der Person der vermögenserwerbenden Gesellschaft innerhalb der zweijährigen Frist eine Rechtsnachfolge erfolgt, wird der das Eigentumsrecht der Liegenschaft erwerbende Rechtsnachfolger ausschließlich in dem Fall von der Bezahlung der Differenz zwischen der vom Rechtsvorgänger bezahlten und der ansonsten zu zahlenden Gebühr befreit, wenn er die Liegenschaft innerhalb der seinem Rechtsvorgänger gewährten zweijährigen Frist verkauft bzw. wenn am Ende der Laufzeit der Übergang des Eigentumsrechtes im Rahmen von Finanzleasing erfolgt. Sollte dies nicht erfolgen, wird von der Steuerbehörde die Bezahlung des Doppelten der Differenz vorgeschrieben.
- Die zweijährige Frist rechnet sich ab der Anmeldung zwecks Gebührenbemessung, also in jedem Fall ab dem Einreichen zum Grundbuchamt (es ist egal, ob der Vermögenserwerber zuerst z.B. nur die Eintragung der Tatsache des Verkaufs unter Vorbehalt des Eigentumsrechtes beantragt). Das kann dort ein Problem bedeuten, wo die Eintragung des Eigentumsrechtes sich in die Länge zieht, und die 2 Jahren ggf. auch so ablaufen können, dass der Vermögenserwerber noch nicht einmal Eigentümer ist (es ist also nicht sicher, dass er die Liegenschaft weiterverkaufen kann).
- Der Weiterverkauf muss mindestens mit einem unerledigten Randvermerk bezeugt werden und bei Liegenschaftsvertreibern/Immobilienhändlern ist es wichtig, dass dies den tatsächlichen Übergang des Eigentumsrechtes zur Folge hat, die Eintragung der Tatsache des Verkaufs unter Vorbehalt des Eigentumsrechtes reicht nicht (im Fall von Finanzleasing ist aber auch der Verkauf unter Vorbehalt des Eigentumsrechtes ausreichend!)

7) Ausnahmefall der Verlängerung der Frist des Weiterverkaufs von Liegenschaften bei Anwendung des 2%-igen Gebührenausmaßes

Die wegen der Wirtschaftskrise ins Gesetz aufgenommene Übergangsbestimmung gewährt denjenigen, die in der Hinsicht auf die zweijährige Frist in Verzug geraten sind (oder den Verzug befürchten) eine Nachfrist. Wenn der Liegenschaftserwerb zwischen dem 01.10.2006 und dem 31.05.2009 zwecks Gebührenbemessung mit der Übernahme der Verpflichtung zur Erfüllung der Bedingung der zweijährigen Frist angemeldet wurde, kann die Verlängerung der Frist auf 4 Jahre beantragt werden. Der Antrag darf auch bei bereits abgelaufener Frist bis zum 31.01.2010 eingereicht werden, und die eventuell bezahlte Gebührendifferenz kann wiedererstattet werden. Wichtig ist, dass einem die Nachfrist nur im Fall eines fristgemäß eingereichten Antrages zusteht.

8) Das vorübergehende Hinausschieben der Frist der "vier Jahre Regel"

Zur Anwendung der Regel der Gebührenfreiheit bezüglich Erwerb, Beerbung und Schenkung eines zum Bau von Wohnhäusern geeigneten Grundstückeigentums, wurde der für den Aufbau des Wohnhauses zur Verfügung stehende Zeitraum in Fällen, die zwecks Gebührenbemessung zwischen dem 01.10.2004 und dem 30.09.2012 angemeldet wurden, von 4 auf 6 Jahre verlängert, sofern dies vom Vermögenserwerber beantragt wird. Der Antrag kann auch bei bereits abgelaufener Frist bis zum 31.01.2010 eingereicht werden, und die eventuell bezahlte Gebührendifferenz kann wiedererstattet werden.

Es ist wichtig, hervorzuheben, dass die Fristverlängerung nicht automatisch ist, sie muss bei der Finanzbehörde fallweise beantragt werden. Der Antrag muss, wenn die Frist zwischen dem 01.10.2008 und dem 15.01.2010 abläuft, bis zum 31.01.2010 eingereicht werden. Danach ist die Frist der Antragsstellung der Tag, wo die Frist für den Aufbau des Wohnhauses abläuft.

I. Changes of the Act on Companies

Registration of the quota pledge into the court of registry

Regarding the limited liability companies (Kft.) the company registry will contain whether the quota of the business association is encumbered by pledge. The registration may be initiated by both the pledgee and the pedgor. For the registration of the quota pledge the original copy of the pledge agreement or the extraction thereof and - if the registration is initiated by the pledgee - also the approval of the pledgor shall be attached. Upon the deletion of the pledge the pledgee's approval to the deletion of the pledge shall be enclosed. Provision of the Civil Code applicable to the establishment of pledge (section (1) of paragraph 268) has been amended so that if the right and obligation is certified by public registry then the pledge shall come into existence upon the registration thereof. Consequently the quota pledge shall come into existence upon its registration into the company registry.

We would like to suggest for our Clients, for benefit of whom a quota pledge has been established as collateral in the past, to apply for the registration of the quota pledge before the court of registry in order to increase their legal certainty and security. Of course we are happy to assist you in the performance of the related legal tasks.

Name and seat of the company

The requirement providing that the company name shall reflect the character of the company's activity has been deleted. Accordingly any word or phrase can be indicated as company name with the restriction that beyond the head word the company name shall be in conformity with the rules of the Hungarian spelling.

The new rules of law provides expressly that the seat shall be deemed to be the postal address of the company and the take over, receipt, registration and keeping place of documents shall be exercised under that address. It is possible to designate the place of seat and the place of central management (decision-making) under different address in the articles of association of the company and accordingly the place of seat and the place of central management will be registered under different addresses.

The regulation providing that the company shall prove the right of use of the real property serving as the seat or site of the company - which proved to be very problematic in practice - has been deleted.

The newly introduced modification of the Act expressly provides that the business association registered in Hungary is entitled to provide its primary business activity in any other member state of the European Union.

Other provisions related to the court registration procedure

In the future the submission of the signature specimen of the company's representative is not obligatory any more. The signature specimen may be prepared by lawyers as well but only for the purpose of the court registration procedure and only if the company's articles of association or the amendment thereof is prepared and countersigned by the lawyer. Nevertheless we would like to emphasize that the signature specimen prepared by the lawyer may be used exclusively for the purpose of the court registration procedure therefore in every other case (e.g. certifying the signature before banks or other institutions) the electronic signature specimen or the signature specimen signed before the public notary shall be used.

The designation of delivery agent for the companies having seat in abroad or for natural persons not having a Hungarian address is not obligatory in the future. If no delivery agent has been designated then the documents shall be deemed to be delivered 5 days after the publication of the document in the official company gazette.

The company registry will be available in English, German, French and Russian as well. The company may apply that its data will be registered in one of the official language of the European Union. For that the company shall submit the official translation of the company documents to the court of registry in the respective language.

The business associations may fulfill their duty of disclosure via publishing the information on their own website instead of the official company gazette. The company may do so if it operates its website constantly and it has submitted the address of the website to the company registry. Thereby the different company transformation processes can be exercised faster but at the same time higher attention towards the business partners is also suggested.

Court registration procedure

After 1st July 2008 all the company documents and applications shall be submitted to the court of registry in electronic form and they will be kept registered in electronic form as well.

II. changes of the Act on Business Associations

General provisions applicable to every company

The executive officers may render their tasks within employment relationship again.

The members shall be entitled to bring their decisions - including the acceptance of the annual report prescribed by the accountancy act - in written form without holding a meeting.

The new deadline for harmonizing the articles of association with the new company act is 1st July 2008 instead of 1st September 2007.

Limited liability company (Kft.)

The minimum equity capital necessary for the establishment of a limited liability company has been reduced to 500.000,- HUF from 3.000.000,- HUF. In case of a sole member company the deed of foundation may provide so that the founder shall pay only 100.000,- HUF cash contribution to the company. However the rule that the remaining amount shall be paid within 1 year of the registration of the company has remained unchanged.

Except where the equity capital is reduced - if the company provides payment to the member on the basis of its membership in the company from the company's capital, the managing director shall issue a written declaration towards the members' meeting that the payment does not endanger the solvency of the company and the interest of the creditors. The declaration of the managing director shall be submitted to the court of registry within 30 days. The above described obligation results increased liability of the managing directors because if he/she omitted to make such a declaration or made an untrue declaration, the managing director shall be liable for such damages in conformity with the general rules applicable to the liability for damages.

Company limited by shares

Private companies limited by shares can be established with a minimum equity capital of 5.000.000,- HUF, however the minimum equity capital necessary for the establishment of a public company limited by shares will remain 20 million HUF.

In case of a sole member company limited by shares only the contribution in kind shall be paid to company in 100% upon the establishment of the company. Consequently the member shall pay only 25% of the contribution in cash as it is provided by the general rules of law.

III. Civil Code

In conformity with the new regulations applicable to the construction contracts the contractor shall be entitled to a mortgage up to the amount of the contractor's fee on the real property owned by the principal and on which the works shall be implemented. This is an obligatory rule so any alteration from that shall be null and void. The mortgage shall come into existence by its registration to the land registry upon the initiation of the registration by the contractor and subject to the fact of the conclusion of the construction agreement. If the principal fully paid the contractor's fee the contractor shall give its approval to the deletion of the mortgage. If the real property is owned by an entity in which the principal has a control interest or if the owner of real property has a control interest in the principal or where the owner and principal are controlled by the same entity the real property shall be deemed to be owned by the principal so the mortgage shall encumber that real property as well.

The above regulation indicates several problems in the practice and leaves a lot of questions open in connection with the registration of this statutory mortgage into the land registry.

IV. Bankruptcy law act

Bankruptcy procedure

The new regulations provide that during the bankruptcy procedure the debtor may request a moratorium of 60 to 120 days from the creditor.

Liquidation procedure

The new regulations provide that during the bankruptcy procedure the debtor may request a moratorium of 60 to 120 days from the creditor.

The regulations applicable to the determination of insolvency have been changed in conformity with the followings: If the debt has not been reimbursed within 15 days calculated from the expiry of the payment deadline and the debtor is entitled to raise an objection against the debt only till the receipt of the written notice of the creditor. If the debtor does not object the debt before the written notice of the creditor the debt shall be deemed to be undisputed in respect of the liquidation procedure.

The court shall also determine the insolvency of the debtor if the debtor or the receiver declares in the application for the liquidation of the company that the company is insolvent and it was not able to reimburse its debt within the payment deadline or it is expectable that it will not be able to reimburse them.

Except of a narrow exception the negative discrimination of the debtor's members has been deleted regarding the announced claims, therefore the claims of the member against the company shall be registered in accordance with the general rules as well.

We would like to lay emphasis on the fact that the above summary is only for information purposes, and it does not introduce all of the modifications of the new rules compared to the previous regulations.

Should you have any question or comment concerning the above, please do not hesitate to contact us.